彭小姐破產個案分享
- May 25, 2019
物業套現是樓宇按揭的其中一種形式，它意味著業主對已經向同一家銀行抵押的房產重新申請按揭或者加按，以獲取更多現金。這種做法通常出現在房價上漲的情況下，使得可貸款金額相應增加，讓業主能夠提取額外的貸款資金。
加按的流程與首次申請按揭貸款的程序相同，業主需要向銀行提交收入證明並通過壓力測試，然後等待銀行的審批。當業主需要資金周轉，例如購買新樓盤、資金周轉不靈或買樓給子女時，物業加按套現便能夠發揮重要的作用。
物業套現方法：
正如前文所提及，「物業套現」是一種按揭貸款形式，因此在申請手續和程序上與申請樓宇按揭基本相同，需要符合金管局的指引。根據按揭顧問的說法，對於擁有已經產權轉移的「現契樓」進行重新申請按揭貸款套現的話，一般需要1至2個星期的時間。
然而，如果你原本通過A銀行貸款，但在進行加按時發現B銀行的按揭利率較低，且物業估值較高，因此想轉而向B銀行進行「轉按」，那麼手續就與重新申請樓宇按揭相同。也就是說，銀行將審查你的收入狀況、還款紀錄、是否能夠通過壓力測試等。如果你曾經申請過樓宇按揭，應該知道按揭審批過程通常比較冗長，並涉及贖契和重新簽訂按揭契約等程序，可能需要超過一個月的時間。
在考慮進行加按或轉按時，除了利率和物業估值外，還應該考慮其他因素，如手續費、還款條件、貸款期限等，因為這些因素將對你的整體財務狀況和還款負擔產生影響。
即使沒有穩定的收入來源，業主仍然可以進行物業套現。物業套現是基於資產水平進行評估，其中銀行或貸款公司會根據業主所擁有的資產或抵押品比如物業、存款、債券、基金或股票等來計算其資產價值，以確定可批出的按揭比例和貸款額度。
對於那些持有已完全供完樓的業主，情況較為簡單。舉個例子，假設退休人士A先生擁有一個市值1,000萬元的現金購買物業。根據監管機構的規定，以資產水平申請按揭，一般最高可批出40%的按揭比例。因此，即使A先生沒有任何入息證明，他可以根據物業的資產水平申請按揭，銀行或貸款機構最多可以批出40%的按揭，即400萬元。當然，銀行或貸款中心也會檢查借款人的銀行帳戶記錄，以確保有足夠的資金支付未來一至兩年的還款。
然而，對於還有未還清物業按揭的業主，情況稍有不同。由於他們本身還有貸款並且入息不足，銀行的審批程序會更為保守。在評估業主的資產水平時，銀行通常會將物業的估值除以2，然後減去借款人尚未偿還的貸款額。如果所得數字為正，則表示可以套現的金額。舉例來說，業主B先生持有一個市值1,000萬元的物業，尚未偿還的按揭貸款為250萬元，銀行在審批時會計算（1,000萬元除以2）減去250萬元，即B先生最多能夠套現250萬元。
物業套現利息與計算方法：
物業套現是一種常見的財務手段，讓業主能夠將房地產資產轉化為現金。而在進行物業套現時，加按成為一種常見的方法。加按所批出的貸款額度取決於持有的物業價值，若物業升值，負債比例將下降。舉例來說，某業主在幾年前以400萬港元購買一個單位，根據當時的80%按揭，獲得320萬港元的貸款。現在該物業升值至700萬港元，在負債比率下降後，尚欠債務只剩下250萬港元。根據金管局要求的最高60%按揭成數計算，這個價值700萬港元的單位可獲得420萬港元的貸款，扣除尚欠債務的250萬港元後，可套現170萬港元。可見，物業升值對於加按套現具有重要的影響。
儘管香港的按揭利率隨著美國加息而有所回升，但整體來說仍處於低利率環境，這也解釋了為什麼許多人選擇進行加按物業套現。不過，需要注意的是，這些按揭利率是浮動的而非固定的，因此在套現過程中，借款人需要時刻關注市場情況，以掌握每月的還款金額。為了更好地評估利率變動對還款金額的影響，建議使用加按計算機，以比較不同利率情況下的還款情況。
在考慮進行加按物業套現時，業主應該謹慎評估自己的財務狀況和風險承受能力。同時，要了解不同貸款機構的政策、利率和貸款條件，以確保選擇最適合自己的方案。並且，業主應該注意物業套現所涉及的手續費用、還款期限等細節。這樣能夠確保在套現過程中獲得最佳的財務效益，並將物業套現資金運用在最有價值的項目上。
儘管現契物業加按的風險比二按低，但仍有一些需要注意的事項。首先，若業主在按揭貸款供款期內欲提前贖回並轉按至其他銀行，需在一個月前以書面通知並透過律師樓辦理。
此外，在首年供款期內轉按，銀行有權向業主收取罰息，罰息費用為貸款額2%或港幣50,000元，以較高者為準。有些銀行還要求客戶退還之前的現金回贈。同時，若未清楚了解按揭貸款的組合，可能導致物業變成負資產。另外，若在原有銀行加按套現，一般只需要簽署內部文件，無需支付律師費，相對較簡單。然而，如果客戶的財務狀況發生變化，例如收入減少、出租或負債增加等，可能會影響原有貸款。由於申請人需要再次通過壓力測試，如果個人收入下降，有可能影響審批結果。
